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              積極應對二手房交易毀約糾紛 房東坐地漲價難以成功
              2013年12月05日 16:45 來源:常德買房網|我要評論 瀏覽字號:【
              [摘要]二手房房價也在呈現上漲趨勢,不斷上漲的房價,導致現在偶爾會出現賣家想要毀約的情況。如何應對這樣的情況呢,本文全面解析出現此類情況應對措施。 一、二手房交易簽約后房主反悔的原因 隨著二手房的升溫,在二 ...

              二手房房價也在呈現上漲趨勢,不斷上漲的房價,導致現在偶爾會出現賣家想要毀約的情況。如何應對這樣的情況呢,本文全面解析出現此類情況應對措施。

              一、二手房交易簽約后房主反悔的原因

                 隨著二手房的升溫,在二手房交易過程中也經常出現簽約后房主反悔的事情。究其原因,是多種多樣的。從實踐上看,主要有以下原因:

                 1、房主會以所售房屋是夫妻共同財產,夫妻一方在出售二手房時沒有征得另一方同意為理由,解除賣房合同收回房屋;

                 2、房主認為所售房屋是政策規定的不允許出售的房屋類型;

                 3、房主以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由,要求認定買賣合同無效;

                 4、房主以中介公司沒有及時轉交買房人的定金為由,要求認定合同無效。

                 事實上,我們從上述實踐中所反映的理由來看,出現這一現象的主要原因是房價上漲快,賣房人售出房屋后感覺吃虧,從內心里反悔。當然還可能有其他原因,比如二手房交易手續復雜,、房屋產權登記制度不合理等。

              既然有這么多的原因導致了二手房交易簽約后房主反悔,那么,這些被反悔的購房者要怎么辦?他們的權益要由誰來保護,有什么對策嗎?下面我們將繼續探討。

              二、二手房買賣簽約后房主反悔的對策,該怎么辦?

                 房主簽約后卻反悔,購房者的利益變得非常撲朔迷離。一般來講,購房者應該采取應對的對策如下:

              1、在與二手房房主簽訂購房合同時,購房者必須提前考慮房價上漲等因素,考慮相關的可能結果,約定好違約賠償責任,并在能夠辦理過戶手續時,及時辦理,避免對方反悔。

              2、為避免因為房主主張房屋為夫妻共有而最后被判定合同無效,買房人應在簽訂買房合同時讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

              3、為了了解所購房屋的真實情況,購房者應在購房前向物業、鄰居、開發商了解情況,最好到現場看房,并對可能出現的質量問題如何承擔責任作出書面約定。

              4、購房者要了解待購的房屋是否屬于不能上市的國家法律明確規定的農村宅基地所建房屋,如果是的話,建議城鎮居民不要購買這類房屋。

              三、具體案例分析交比你如何應對二手房賣方毀約

              房價20%以內的定金均合法,工商建議買房者提高定金額度

                 隨著二手房的價格節節攀高,部分二手房賣方心態失衡,頻繁出現毀約的情況,買房人不堪其擾。工商局近期就收到不少投訴,賣方以臨時加價等借口毀約。工商部 門表示,相關法律規定房產總價20%以內的定金都是合法的數額,買房者通過多付定金的方式可以有效制約賣方毀約,“因為雙倍定金的違約金會增加賣方的毀約 成本。”

              臨時加價“沒商量”

                 張女士通過朋友介紹,看上了一套房子,房主和張女士的朋友私下里有些交情,出于對朋友的信賴,張女士僅通過口頭約定和房主商定了價格和付款方式,張女士沒有和房主簽訂合同就提前入住開始裝修了。

                 辛苦了三個月之后,張女士將房子裝修一新,正準備和房主辦理房產過戶手續時,房主卻提出近期同小區的房子都在漲,自己的房子賣便宜了,要加價10萬元,否則要轉賣他人。張女士私下打聽一下,原來是有幾個購房者看上了房主的房子,愿出高價購買。

              眼看著花這么多錢裝修好的房子又出現變故,張女士連忙致消協,詢問有什么辦法可以讓房主如約過戶。在得知張女士和房主并無簽訂購房合同的情況下,消協表示 維權難度比較大,僅憑房主的收款簽字不能證明雙方之間的具體約定,只能通過雙方協商或者司法訴訟的途徑解決。隨后,張女士通過朋友說和,多付了3萬元給房 主才順利過戶。

              為漲房價故意刁難

                 趙先生4月份的時候購買了一套總價為280萬的房子,在和中介及房主簽訂購房協議時,三方約定趙先生首付現金150萬元,剩下的130萬元分別用公積金貸款30萬,商業貸款100萬。

                 然而趙先生準備150萬首付現金的時候,房主說自己做生意急需現金周轉,要趙先生一次性付房款中的250萬元。趙先生一下子拿不出那么多現金,但房主始終堅持要短期內拿到250萬。溝通無果后,趙先生到消協尋求幫助。

                 消協派出工作人員進行多次協調,講明履行合約的利害關系之后,房主堅持拿不到250萬現金就不賣房了,而且只愿意賠付趙先生兩萬元的違約金,而購房協議上 雙方約定的違約金是8萬元,雙方堅持不下。三日后,房主松口表示愿意多出1萬違約金,趙先生考慮到打官司耗時又費力,遂同意了房主的調解條件,接受了3萬 元的違約金。

              事后趙先生得知房主以300萬元的價格將房子賣給了另外的購房者,比和自己約定的房價整整高出了20萬元。

              提高定金應對毀約

                 針對市場上頻繁出現的賣家毀約現象,律師表示,在房價處于上漲的階段,賣房市場出現賣方違約的情況會比較多,購房者可以在搞清楚自己真實需求和市場價位的 情況下,通過合同增加定金。定金通過交付的方式生效,有一定的擔保屬性,在合同生效之后是對履行合同的擔保,總價20%以內的定金都是合法的數額,不履行 合同約定就要雙倍返還。

                 他說,所以,如果購房者一旦看中某套房子的話,多付定金是有效制約賣方毀約的一個方式。比如總價180萬的房子,定金可以付到36萬,如果購房者預先付20萬的定金,那么賣方毀約就要退40萬,對賣方來說,這個毀約成本是足夠高的。

                 因此,工商部門建議購房者在自己購房意愿強烈的前提下,簽訂合同時和賣家提高定金的額度,增加賣房者的違約成本。而且在購房時一定要簽訂由行政部門監制的合同示范文本,明確指出買賣雙方各自必須承擔的責任和義務,并保留好相關憑證。

              點評:買房者在這個時候或許處于弱勢地位,所以在這個時候要選擇更好的方式來保護自己的利益。

              關鍵詞:房主,合同,購房者,定金,房屋
              [責任編輯:茄子]
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